Mietspiegel der Großen Kreisstadt Großenhain ab 01.01.2013

Dieser Mietspiegel wurde gemeinsam erstellt von:

  • Großenhainer Wohnungsverwaltungs- und Baugesellschaft mbH
  • Kaube- Immobilien Großenhain
  • Mieterverein Meißen und Umgebung e.V.
  • Stadtverwaltung Großenhain
  • Udo Neuser Hausverwaltung, Großenhain
  • Wohnungsgenossenschaft Großenhain und Umgebung e G

Erläuterungen zum Großenhainer Mietspiegel

Entstehung und Ziel

Der Ihnen vorliegende Mietspiegel ist das Ergebnis zahlreicher Beratungen und Diskussionen der aufgeführten Verhandlungspartner. Die Großenhainer Vermieter und der Mieterverein Meißen und Umgebung e.V. haben damit einen Konsens erzielt, in dem die bisherigen Erfahrungen, die Trends der Mietpreisentwicklung und die gesetzlichen Möglichkeiten der Gestaltung der Miete berücksichtigt wurden. Der Mietspiegel soll es Mietern und Vermietern erleichtern, eine sinnvolle Einigung über die Miethöhe zu erzielen, um überzogene Mietforderungen sowie Gerichtsverfahren zu vermeiden. Der Mietspiegel wird damit zur Versachlichung der Auseinandersetzungen über Miete beitragen.

Geltungsbereich des Mietspiegels

Der aktualisierte Mietspiegel basiert auf dem Gesetz zur Neuregelung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl.2001 I Nr.28 S.1149).

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde und/oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Er widerspiegelt die gezahlten Mieten in Großenhain im Oktober 2012 für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage.

Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden oder neuen Mietverhältnissen einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müssen. Auch für Mietwohnungen in Ein-, Zwei-, Doppel- und Reihenhäusern ist dieser Mietspiegel anwendbar.
Nicht anwendbar ist dieser Mietspiegel bei Wohnungen, die

  • vom Eigentümer selbst genutzt werden.
  • möbliert oder teilmöbliert sind.
  • einem Angehörigen oder nahen Verwandten des Mieters gehören.
  • in Wohnheimen sind.
  • mit gewerblichen Mietpreis vereinbart sind.

Der Mietbegriff

Der Mietspiegel enthält die Nettokaltmiete, d.h. das Entgelt für die Überlassung der leeren Wohnung ohne Betriebs- und Heizkosten. Soweit vertraglich vereinbart, können die in der Betriebskostenverordnung vom 25.November 2003 aufgeführten Betriebskosten zusätzlich zur Nettokaltmiete verlangt werden.

Anwendung des Mietspiegels

Um die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung nach diesem Mietspiegel zu ermitteln, sollte folgendermaßen vorgegangen werden: Das für die Wohnung in Betracht kommende Tabellenfeld des Mietspiegels wird gefunden, indem die vorhandenen Merkmale der Wohnung mit der Tabelle verglichen werden.

Größe, Ausstattung und Beschaffenheit sind bekannt bzw. feststellbar. Die Wohnlage ist aus dem Wohnlageverzeichnis (Anlage 1 und Anlage 2) zu entnehmen. Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der Tabelle das Feld, aus dem die in Frage kommenden Werte ablesbar sind.

Der Mietspiegel weist für jeden Wohnungstyp in den verschiedenen Tabellenfeldern jeweils die Mietpreisspanne aus (siehe Musterbeispiel).

Umgang mit den ausgewiesenen Mietspannen

Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale hinaus weitere Unterschiede ausweisen können. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle können die besonderen Vor- und Nachteile einer Wohnung in den Spannen des Mietspiegels berücksichtigt werden (Anlage 3).  

Im Ausnahmefall kann die ortsübliche Vergleichsmiete, z.B. beim Zusammentreffen einer Vielzahl von wohnwerterhöhenden oder – mindernden Merkmalen, auch außerhalb der in der Miettabelle ausgewiesenen Spanne liegen. Außerdem kann die Miethöhe von weiteren Merkmalen abhängig sein, die in der Tabelle nicht ausgewiesen sind.

Der neue Mietspiegel tritt am 01.01.2013 in Kraft.

Wohnlage

Gute Wohnlage (5 Punkte):

In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, mit Frei- und Grünflächen, gepflegtem Stadtbild mit sehr gutem Verkehrsanschluss, guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image. In Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld, mit gutem Gebäudezustand und ruhiger Wohnsituation, mit normaler Verkehrsanbindung, normalen Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image.

Mittlere Wohnlage (3 Punkte):

In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, mit normalem Straßenbild, gutem Gebäudezustand, mit wenigen Grün- und Freiflächen. In Gebieten in Stadtrandlagen mit durchschnittlichen Einkaufsmöglichkeiten und normalem Verkehrsanschluss ohne Beeinträchtigung durch Industrie und Gewerbe.

Ausstattung:

Für die Ausstattung der Wohnung, wie sie vom Vermieter gestellt wird, sind Bad, WC, Heizung, Fußböden, Fenster, Warmwasser, Elektroanlage der Wohnräume sowie Balkon, Loggia, Terrasse, Einbauküche ausschlaggebend. Werden einzelne Ausstattungsmerkmale nicht vom Vermieter bereitgestellt, bleiben diese bei der Bewertung unberücksichtigt.

Ausstattungsmerkmale:

  • WC
  • Bad oder/und Dusche
  • Zentral- oder Etagenheizung

Der Mietspiegel geht von zwei Ausstattungsklassen aus:

A) mit allen drei Ausstattungsmerkmalen
B) mit zwei Ausstattungsmerkmalen

Beschaffenheit

Bei der Beschaffenheit werden Dach, Wärme- bzw. Schalldämmung, Fassade, Aufzug, Sicherheit, Fenster, Treppenhaus Nebengelasse, Außenanlage wohnungsgebundener Stellplatz, Garage, Balkon, Terrasse, Loggia, Hausgarten  und berücksichtigt.

Definition der Beschaffenheitsstufen als Resultat der nachfolgenden Erfassungstabelle für die Beschaffenheit eines Mietobjekts

A. umfasst den Bereich von 19 bis 12 Punkten.
B. umfasst den Bereich von 11 bis 0 Punkten.

 

Gebäudebestandteil Bewertungskriterium Punktzahl
     
1. Wohnanlage gut
mittel
(siehe Wohnlageverzeichnis)
5 Punkte möglich
5
3
2. Dach saniert, gut erhalten
Wärmedämmung Dach bzw. oberste Geschossdecke
2 Punkte möglich
1
1
3. Fassade saniert, gut erhalten Wärmedämmung
2 Punkte möglich
1
1
4. Aufzug vorhanden 1
5. Sicherheit Türwechselsprechanlage/ automatische Türbetätigung 1
6. Fenster Mehrscheibenisolierglas Sonnen- und Wetterschutz (Rollläden, Jalousien, Fensterläden, Markisen)
3 Punkte möglich
2
1
7. Treppenhaus gut erhalten 1
8. Nebengelasse in Ordnung 1
9. Außenanlage in Ordnung 1
10. PKW-Stellplatz/Garage vorhanden 1
11. Balkon/Terasse/Loggia/Hausgarten vorhanden 1
     
maximale Punktzahl 19